Chuyển tới nội dung

MỘT SỐ TÌNH HUỐNG VỀ TÍNH TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT.

20.05.2020

Tình huống 1: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho phép chuyển mục đích

Ông A có thửa đất với tổng diện tích là 200m2 đã được cấp giấy100m2 đất ở, 100m2 đất vườn trong cùng thửa đất có nhà ởtrong khu dân cư, sử dụng ổn định từ năm 1995, phù hợp quy hoạch.Ông A làm đơn xin chuyển100m2 đất vườn thành đất ởvà được Nhà nước đồng ý và diện tích ông A xin chuyển mục đích nằm trong hạn mức giao đất cho hộ gia đình, cá nhân tại địa phương.

 Tính số tiền ông A phải nộp cho Nhà nước biết Giá đất theo bảng giá nhà nước cho đất ở và đất vườn (đất nn) tương ứng vị trí Nhà ông A lần lượt là 1,0 triệu/1 m2 đất ở và 0,1 triệu/1 m2 đất nn.

Trả lời:

Căn cứ Điều 5 nghị định 45/2014/NĐ-CP

P = 100 m2 x (1,0 tr – 0,1 tr) x 50 % = 45 triệu.

Tình huống 2:Tính tiền thuê đất SXKD Phinông nghiệp

Hãy tính tiền thuê đất hàng năm của doanh nghiệp A (doanh nghiệp cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm) phải nộp cho nhà nước, với một số thông tin cụ thể như sau:

Doanh nghiêp thuê 3000 mét vuông loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp. Trên địa bàn tp hà nội.

Giá đất của loại đất tính thu tiền thuê đất là 3 triệu đồng/1 mét vuông. (giá cụ thể). – pp hệ số điều chỉnh.

Tính giá thuê tối thiểu và tối đa mà doanh nghiệp phải trả cho nhà nước theo quy định.

Trả lời:

(căn cứ điều 3, 4 NĐ46)  - Giá cụ thể - Đ 114 Luật đất đai 2013:

Pa1: Giá tối thiểu mà doanh nghiệp phải trả tiền thuê 3000 mét đất sản xuất kinh doanh là:

P1 = 1% x 3000 m2 x 3 triệu đồng/1 m2

= 90 triệu/1 năm

Pa2: Giá tối đa

Pa2 = 3% x 3000 m2 x 3 triệu đồng/1 m2

= 270 triệu/1 năm.

(UBND tỉnh, tp trực thuộc trung ương quy định cụ thể cho từng khu vực căn cứ vào các điều kiện khác nhau mà họ áp tỷ lệ 1%, 1,5%, 2%, 2,5%, 3%) cho các khu vực khác nhau.

Tình huống 3:Tính thuế sử dụng đât phi nông nghiệp

Hãy tính tiền thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm của doanh nghiệp A phải nộp cho nhà nước, với một số thông tin cụ thể như sau:

Doanh nghiêp thuê 3.000 mét vuông loại đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

(Doanh nghiệp không miễn giảm thuế)

Giá đất của loại đất thuê theo Bảng giá là 2,5 triệu đồng/1 mét vuông.

Trả lời:

Căn cứ luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Và (Điều 7 – văn bản số 10/2017/VBHN – BTC ngày 15/5/2017).

Số tiền thuế đất hàng năm mà Doanh nghiệp A phải nộp cho Nhà nước là:

P = 0,03% x 3000 m2 x 2,5 triệu đồng/1 m2 (P bảng giá).

= 2,25 triệu/1 năm tiền thuế sử dụng đất hàng năm.

Tình huống 4: Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận qsd đất (cấp giấy cnqsdđ) và chuyển mục đích sd đất

Ông A đang sử dụng 02 thửa đất:

Thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 60 m2 ở quận X, thành phố Z; Hạn mức giao đất ở tại quận X, thành phố Z là 100m2; Giá đất theo bảng giá NN ở thửa đất là 30 triệu/1 m2

Thửa đất thứ hai 1.640 m2 ở huyện Y, thành phố Z là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương; Hạn mức giao đất ở tại huyện Y, Thành phố Z là 150 m2. Giá đất theo bảng giá NN ở thửa đất là 20 triệu/1 m2.

Năm 2015, ông A làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận và được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất ở tại thửa đất thứ nhất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của thửa đất thứ hai sang đất ở. Ông A lựa chọn thửa đất thứ nhất để xác định diện tích đất trong hạn mức  giao đất ở tại địa phương.

Tính tổng số tiền mà ông A phải nộp cho NN khi làm thủ tục.

Trả lời:

(Đất không giấy tờ, sử dụng sau năm 1993, có chuyển mục đích sdd nông nghiệp)

Theo quy định tại Điều 7 - Nghị định 45/2014/NĐ-CP; điều 3-7 - TT 76/2014/NĐ-CP.

P1 = 60 m2 x 30 triệu/1 m2 (bảng giá) x 50%  = 0,9 tỷ

P2 = (100-60) = 40 m2 x 20 triệu (đất ở bảng giá) - 40 m2 x P (giá đất nông nghiệp Bảng giá) x100%. – trong hạn mức. = 0,8 tỷ - P nông nghiệp. (100.000 đồng/ m2) = 796 triệu

P3 = (1640-40) = 1600 m2 x (P ở cụ thể - P nông nghiệp cụ thể)

Vì P ở cụ thể = 20 triệu/1 m2 = 1600 m2 x 20 triệu = 32 tỷ > 30 tỷ nên P ở cụ thể trong trường hợp này được xđ = phương pháp so sánh, triết trừ, thu nhập, thặng dư (pp1). – (vượt hạn mức)

P nông nghiệp cụ thể - áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh K (pp2). (Đất NN Trường hợp này được hiểu là được NN giao KTT).

P = P1 + P2 + P3 (số tiền Ông A phải nộp cho NN).

P = 0,9 tỷ + 0,796 tỷ  + P 3 (> 1.600 x 20 tr/1 m2 = 32 tỷ)

1,696 tỷ + (> 32 tỷ).

Tình huống 5: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụngđất

Ông A, ông B, và bà C được bố mẹ để lại thừa kế 01 thửa đất 210 m2 tại huyện X, tỉnh Y có nguồn gốc là đất không có giấy tờ theo khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, có nhà ở và sử dụng ổn định trong khoảng thời gian từ năm 1995, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương. Ông A, ông B chưa được xác định diện tích đất trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất lần nào; Bà C đã được xác định đủ diện tích trong hạn mức để tính thu tiền sử dụng đất đối với thửa đất khác. Hạn mức giao đất ở tại vị trí tương ứng huyện X là 100 m2. Năm 2016, thửa đất trên được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép cấp Giấy chứng nhận.

Tính tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước theo 02 tình huống sau:

 Tình huống 1 (chia tách thành 3 thửa bằng nhau);

Tình huống 2 (cấp cho một đại diện đồng sở hữu, cấp ông A hoặc ông B).

 Trả lời:

(Đất không giấy tờ, sử dụng sau năm 1993, có tách thửa hoặc không tách thửa )

Căn cứ Điều 7 – Nghị định 45/2014/NĐ-CP: tt 76.

Tình huống 1: có tách thửa (giả sử Ông A, Ông B, Bà C chia tách thửa đất làm 3 thửa bằng nhau):

Số tiền Ông A nộp là P1 = 70 m2 x Giá đất (bảng giá) x 50%

Số tiền Ông B nộp là P1 = 70 m2 x Giá đất (bảng giá) x 50%

Số tiền Bà C nộp là P1 = 70 m2 x Giá cụ thể (Theo hệ số điều chỉnh K - điểm b,c khoản 3, điều 3 NĐ45) x 100% (vượt hạn mức)

Tình huống 2: không tách thửa (giả sử Ông A hoặc Ông B là người đại diện đứng tên chủ sở hữu

Số tiền Ông A nộp là P1 = 100 m2 x Giá đất (bảng giá) x 50% (trong hạn mức)

Số tiền còn lại phải nộp P2 = 110 m2 x Giá cụ thể (Theo hệ số điều chỉnh K - điểm b,c khoản 3, điều 3 NĐ45) x 100%

 

Tình huống 6: Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Ông A đang sử dụng 02 thửa đất: Thửa đất thứ nhất là đất có nhà ở, không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định không có tranh chấp từ năm 1997, có diện tích 70 m2 ở huyện X, tỉnh K; Thửa đất thứ hai có diện tích 120 m2 ở huyện Y, tỉnh K là đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư, nay nằm trong quy hoạch sử dụng đất ở tại địa phương.

Năm 2018, ông A được Nhà nước xem xét công nhận quyền sử dụng đất tại khu đất thứ nhất. Hạn mức giao đất ở tại huyện X, tỉnh K là 100 m2. Khi được cấp Giấy chứng nhận tại thửa đất thứ nhất, toàn bộ diện tích 70 m2 đất được xác định là diện tích đất ở trong hạn mức.

Năm 2019, ông A tiếp tục làm thủ tục và được chuyển mục đích sử dụng thửa đất thứ 2 sang đất ở .

 Tính tiền sử dụng đất ông A phải nộp khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận qsd đất:

Trả lời:

(Đất không có giấy tờ sau năm1993, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp)

Căn cứ điểm b khoản 2 điều 5 Nghị định 45, điều 7 Thông tư 76/2014.

Ông A phải trả các khoản tiền gồm:

P1 = 70 m2 x P (giá đất bảng giá) x 50% trong hạn mức

P2 = (100 – 70) = 30 m2 x P (giá đất ở bảng giá – P nn bảng giá) x 100%. Trong hạn mức

P3 = (120 – 30) = 90 x P (giá đất ở cụ thể - hệ số điều chỉnh K) – P (giá đất nn cụ thể - hệ số điều chỉnh K) – vượt hạn mức

(Đất NN Trường hợp này được hiểu là được NN giao Không thu tiền).

Tổng số tiền ông A phải nộp cho Nhà nước là P:

 P = P1 + P2 + P3

Tình huống 7:Tính tiền thuê đất

Tình huống: Năm 1999, Công ty đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng (công ty A) được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm với thời hạn 50 năm. Năm 2004, Công ty A ký hợp đồng cho Công ty B thuê lại đất theo phương thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê với thời gian thuê đất là 45 năm. Tại thời điểm ký hợp đồng cho thuê lại đất (năm 2004), số tiền thuê đất hàng năm Công ty A phải nộp cho Nhà nước là 100 triệu đồng.

Ngày 01/01/2015, Công ty A làm thủ tục để nộp số tiền thuê đất cho nhà nước đối với phần diện tích đất đã cho thuê lại theo phương thức thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Tinh số tiền thuê đất mà Công ty A phải nộp cho nhà nước tính từ năm 2015 – đến năm 2049.

 Trả lời:

Căn cứ khoản 1 điều 32 nghị định 46; điều 18 thông tư 77:

1. Tổng số tiền thuê đất công ty A phải nộp cho Nhà nước từ năm 2004 - 2049 là:

Chu kỳ cho thuê lại thứ nhất từ năm 2004 đến năm 2009 (n1) = 100 triệu đồng x 5 năm = 500 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ hai (n2) = n1 x (1 +15%) = 575 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ ba (n3) = n2 x (1+15%) = 661,25 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ tư (n4) = n3 x (1+15%) = 760,44 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ năm (n5) = n4 x (1+15%) = 874,50 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ sáu (n6) = n5 x (1+15%) = 1.005,68 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ bảy (n7) = n6 x (1+15%) = 1.156,53 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ tám (n8) = n7 x (1+15%) = 1.330,01 triệu đồng

- Chu kỳ cho thuê lại thứ chín (n9 – từ năm 2044 - 2049) = n8 x (1+15%) = 1.529,51 triệu đồng

N1 = (n1 + n2 + n3 + n4 + n5 + n6 + n7 + n8 + n9)  = 8,4 tỷ.

2. Tổng số tiền thuê đất công ty A đã nộp cho Nhà nước từ năm 2004 - 2014 là:

N2 = n1 + n2 = 1,075 tỷ. (500 tr + 575 tr).

3. Số tiền thuê đất công ty A còn phải nộp cho Nhà nước từ năm 2015 - 2049 là:

N3 = N1 – N2

           = 8,4 tỷ - 1,075 tỷ = 7,325 tỷ đồng.

Tình huống 8: Tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sd đất

Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho ông A, có thửa đất 250 m2 (đất có nhà ở có vườn ao thuộc khu dân cư, sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch), sử dụng từ trước ngày 15.10.1993 (đất không có giấy tờ theo quy định tại khoản 1 điều 100 Luật đất đai).

Hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở tại địa phương là 200 m2.

Giá đất ở tại khu vực theo bảng giá đã tính hệ số K là 1,5 triệu/1 m2; giá đất nông nghiệp đã tính hệ số K là 0,1 triệu/1 m2).

Trả lời:

(Đất không giấy tờ, sử dụng trước năm 1993)

Căn cứ điều 5, khoản 2 Nghị định 45/2014/NĐ-CP.

200 m2 trong hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ông A không phải nộp tiền sử dụng đất.

250 m2 – 200 m2 = 50 m2 x (P ở - P nông nghiệp) x 50 %. = 50 x (1,5 tr – 0,1 tr) x 50%

= 35 triệu. (P cụ thể).

Vậy Ông A phải nộp 35 triệu tiền sử dụng đất khi được Nhà nước cấp giấy cnqsd đất thửa đất 250 m2.

Tình huống 9: tính tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụngđất

Ông A có 1 thửa đất 2.500 m2 đất đang có nhà ở có vườn ao thuộc khu dân cư, phù hợp quy hoạch. Sử dụng từ trước 18/12/1980, có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1,2,3 Điều 100 Luật đất đai, (không ghi rõ diện tích đất ở trên giấy tờ). Hạn mức giao đất ở của địa phương là 200 m2.

Tính tiền ông A phải nộp cho Nhà nước khi được Nhà nước công nhận qsd đất thửa đất ở nêu trên.

Giá đất ở theo Bảng giá tại địa phương là 500.000 đồng/1 m2; giá đất nông nghiệp 50.000 đồng/1 m2. (Hệ số K đất ở là 1,2; hệ số K đất Nông nghiệp là 1,1).

Trả lời:

(Đất có giấy tờ sử dụng trước năm 80)

Căn cứ điều 24, nghị định 43, điều 5 nghị định 45:

5 x 200 m2 = 1000 m2 (không phải nộp tiền)  - trong hạn mức.

(2500 m2 -1000 m2) = 1500 m2 còn lại (phải thực hiện nghĩa vụ tài chính).

= 1500 m2 * (P ở - P nông nghiệp) (P cụ thể) x 50%. Điều 114 Luật đất đai 2013. (Trong trường hợp này là áp hệ số K nhân bảng giá đất.)

= 1500 m2 x [(500.000*1,2) – (50.000*1,1)]  x 50%

= 817.500.000 x 50%.

= 408.750.000 đồng – Là số tiền ông A phải nộp cho Nhà nước.

Tình huống 10: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất với đất được giao không đúng thẩm quyền từ 15/10/1993- 01/7/2004

Tình huống: Ông A có thửa đất có nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ năm 1997, có nhà ở với tổng diện tích là 200m2 , trong khu dân cư, sử dụng ổn định từ năm 1997, phù hợp quy hoạch. Ông A làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất với thửa đất đó. Hạn mức giao đất ở tại địa phương là 100 m2. Nhà ông A chưa có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền sử dụng đất.

Tính số tiền ông A phải nộp cho Nhà nước khi ông A được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thửa đất trên.

 Giá đất theo Bảng giá nhà nước cho đất ở khu vực Nhà ông A là 1,0 triệu/ 1m2.

Trả lời:

•Căn cứ điểm c Điều 8, Nghị định 45/2014/NĐ-CP:

•P1 = (100 x 1 triệu/ 1 m2) x 50% (P Bảng giá)

•= 50 triệu.

•P 2 = 100 m2 x 100% x P cụ thể (trong trường hợp này là áp dụng Phương pháp hệ số K).

•Ông A phải nộp P = P1 + P2

•P = 50 triệu + P2

 

Tình huống 11:Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất với đất được giao không đúng thẩm quyền từ 1/7/2004 – trước ngày 1/7/2014

ÔngBcó thửa đấtcó nguồn gốc được giao không đúng thẩm quyền từ năm 2005, có nhà ởvới tổng diện tích là200m2, nằm trong khu dân cư, sử dụng ổn định từ năm 2005, phù hợp quy hoạch sử dụng đất.Ông A làm đơn xincấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất với thửa đất đó. Tính số tiền ông A phải nộp cho Nhà nước khi ông A được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thửa đất trên. Giá đất theo Bảng giá nhà nước cho đất ở khu vực Nhà ông A là 3,0 triệu/ 1m2.

Trả lời:

  • Áp dụng khoản 1, Điều 9, Nghị định 45/2014/NĐ-CP; điểm b,c điểm khoản 3, điều 3, Nghị định 45/2014/.
  • Đất ông B được giao không đúng thẩm quyền sử dụng từ năm 2005, nằm trong khu dân cư, sử dụng ổn định, phù hợp với quy hoạch nay được công nhận quyền sử dụng đất thì phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đấtcụ thểquy định tại khu vực.
  • Số tiền ông B phải nộp khi được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất :
  • P = S đất x Giá cụ thể (Theo hệ số điều chỉnh K)  x 100%=200 m2 x 3 triệu/1m2  x   K   x   100% >= 600 triệu đồng.

Tình huống 12: Tính thuế thu nhập từ chuyển như

Bài viết khác