MỘT SỐ TÌNH HUỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI

Tình huống 1: Tôi là Nguyễn Minh Hoàng

Kính gửi Văn phòng Chính phủ và Bộ Xây dựng.

Hiện tôi có nhu cầu thành lập một công ty kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, tôi có một số vướng mắc như sau:

1. Theo Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, thì tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản dưới một số hình thức sau đây:

a) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

b) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;

c) Đối với đất được Nhà nước giao thì được đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua; chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền theo quy định của pháp luật về đất đai; đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật nghĩa trang, nghĩa địa để chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng kỹ thuật đó;

d) Đối với đất được Nhà nước cho thuê thì được đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê; đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng không phải là nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua;

đ) Đối với đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

e) Đối với đất nhận chuyển nhượng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

g) Đối với đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thì được đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để cho thuê theo đúng mục đích sử dụng đất;

h) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản của chủ đầu tư để xây dựng nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;

i) Nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để chuyển nhượng, cho thuê đất đã có hạ tầng kỹ thuật đó.

Tuy nhiên, quy định nêu trên không liệt kê trường hợp đất nhận góp vốn của một tổ chức, cá nhân khác.

Do đó, nếu tôi dùng quyền sử dụng đất của mình góp vốn thành lập công ty kinh doanh bất động sản để xây dựng công trình văn phòng cho thuê, thì công ty được thành lập có được dùng đất tôi góp vốn để kinh doanh bất động sản hay không?

Mong quý cơ quan xem xét hướng dẫn.

Trả lời:

Tình huống 2. Công ty TNHH Hoàng Thành

Trước hết, doanh nghiệp chúng tôi xin gửi Quý Cơ quan lời chào trân trọng và lời kính chúc sức khỏe!

Hiện nay, tôi đang làm nhân viên hành chính cho một công ty kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp và bất động sản. Hiện nay, Công ty tôi là chủ đầu tư dự án bất động sản trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ chung cư tại một số địa phương. Dự án đang trong quá trình thực hiện, một phần diện tích đang thi công xây dựng và một phần diện tích đang giải phóng mặt bằng.

Khi có Quyết định phê duyệt chủ trương của UBND tỉnh, Công ty có nhận một nguồn vốn đầu tư từ công ty đối tác với cam kết sau khi hoàn thành việc giải phóng mặt bằng, đối tác sẽ cùng Công ty trở thành đồng chủ đầu tư tiếp tục việc quản lý, thực hiện và khai thác dự án.

Tuy nhiên, vì nhiều lý do nên hai bên không thống nhất được cách thức vận hành quản lý và khai thác dự án. Hiện nay, phía đối tác yêu cầu Công ty phải thực hiện việc chia, tách một phần dự án tương ứng với phần vốn đã ứng cho Công ty để họ tự thực hiện dự án. Nếu Công ty tôi không đáp ứng họ sẽ yêu cầu cơ quan Nhà nước dừng thực hiện dự án của chúng tôi do có vi phạm về việc huy động vốn trước thời hạn và vi phạm cam kết của hai bên khi huy động vốn.

Hiện tại, do chưa hoàn thành việc giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án nên Công ty tôi vẫn đứng tên chủ đầu tư của dự án, phía đối tác vẫn chưa tham gia pháp lý vào dự án, chỉ thực hiện việc cấp vốn và xây dựng kế hoạch quản lý, khai thác dự án.

Tôi muốn hỏi: Trong trường hợp nêu trên của Công ty chúng tôi, nếu đối tác có yêu cầu đến Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh thì có thể thực hiện việc chia, tách dự án hoặc buộc doanh nghiệp (hiện đang là chủ đầu tư dự án) phải dừng thực hiện dự án hay không?

Chúng tôi rất mong nhận được sự giúp đỡ, phản hồi sớm của Quý Cơ quan.

Trân trọng cảm ơn!

Trả lời: 

Tình huống 3: Công ty Luật TNHH Hà Việt

Hiện nay theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành chưa giải thích cụ thể về cách xác định thế nào là đất sử dụng vào mục đích công cộng: Đất giao thông.

Đối với loại đất này thì trong trường hợp nào được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất? Đất đường sử dụng làm lối đi chung cho cộng đồng dân cư có phải đất giao thông? Cơ quan Nhà nước nào có thẩm quyền xác định loại đất này.

Trên thực tế trong quá trình giải quyết công việc còn gặp nhiều vướng mắc như trên. Vì vậy kính mong sớm có phản hồi về nội dung thắc mắc của tôi.

Trân trọng cảm ơn! 

Trả lời:

Tình huống 4: Công ty Bất động sản Thái Hà An

Công ty chúng tôi có nhận chuyển nhượng 836m² đất tại một huyện trên địa bàn thành phố Hà Nội, trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (được cấp năm 2004) có ghi: 300m² - T; 536m² - Vườn.

Sau khi nhận chuyển nhượng chúng tôi đã làm thủ tục đăng ký biến động đất đai, tuy nhiên Văn phòng đăng ký đất đai trả lời chúng tôi là ký hiệu T trong Giấy chứng nhận của chúng tôi không rõ ý nghĩa là đất gì nên chưa thể thực hiện thủ tục đăng ký biến động đối với diện tích đất này.

Vì vậy, kính đề nghị Bộ Tài Nguyên và Môi trường giải thích rõ cho chúng tôi ký hiệu T trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là đất gì?

Trả lời:

Tình huống 5: Công ty Cổ phần phát triển công nghệ Viễn Thông

Công ty chúng tôi là công ty 100% vốn trong nước có ký hợp đồng mua căn hộ văn phòng có lưu trú tại Hà Nội để làm văn phòng làm việc, đồng thời lưu trú qua đêm nếu làm việc đến muộn. Đến nay chủ đầu tư đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng và yêu cầu chúng tôi đóng số tiền còn lại. Trước khi đóng số tiền còn lại để nhận căn hộ tôi có một số thắc mắc như sau:

1. Căn hộ văn phòng có lưu trú (Office - tel) mà chúng tôi mua có được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà như căn hộ chung cư hay không?

2. Thời hạn sở hữu căn hộ của chúng tôi là bao nhiêu năm?

Trả lời: